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Crisis de hipotecas golpea a inquilinos

Una nueva ola de ejecuciones hipotecarias afectará a personas que tal vez nunca hayan tenido una hipoteca: los inquilinos. En ciudades como Nueva York, Chicago y Los Angeles, donde muchos inversionistas tienen hipotecas con plusvalía negativa en grandes edificios de apartamentos, muchos inquilinos ven deteriorarse sus viviendas.

Janeia Sandiford, estudiante de 24 años en Nueva York, tiene dos niños y vive en un apartamento cada vez más destartalado. Una fuga de agua hizo que el techo comenzara a caerse a pedazos y finalmente se derrumbara, sin que nadie lo reparara durante un año, dijo la mujer, quien además pasó la mayor parte del invierno pasado sin calefacción y tuvo que sellar las ventanas con cinta adhesiva para evitar las corrientes de aire.

"Estoy muy preocupada por los niños'', dijo.

La inversora inmobiliaria Ocelot Capital Group compró el edificio en el Bronx donde vive Sandiford y otros 25 inmuebles entre el 2006 y el 2007. A medida que los nuevos dueños comenzaron a tener dificultades para pagar las hipotecas, 10 de los edificios se incluyeron en la lista de propiedades de alquiler más destartaladas en el 2007 y el 2008. El invierno pasado, mientras las hipotecas de Ocelot caían en mora en medio de la creciente crisis financiera, los edificios quedaron más afectados y fueron multados por miles de infracciones al Código C --las más graves-- por inspectores de vivienda.

Fannie Mae, que compró gran parte de la deuda del prestamista original, comenzó la ejecución hipotecaria del edificio de Sandiford a principios de esta primavera. El Tribunal Supremo del estado nombró interventores.

Mientras tanto, el edificio, situado en Manida Street, ha estado abrumado por problemas, según los inquilinos y sus defensores, cuyos relatos fueron confirmados por las paredes deterioradas y las tuberías dañadas evidentes en una visita a esa propiedad y otra vecina, que también pertenece a Ocelot.

Unos vándalos se robaron la cerradura de la puerta del frente, dando acceso a los apartamentos vacantes a inquilinos ilegales que venden drogas. La plomería del edificio dejó de funcionar cuando los inquilinos ilegales rompieron las paredes y se robaron las tuberías para venderlas como chatarra.

Este invierno se podrían repetir situaciones parecidas en todo el país a medida que aumentan las ejecuciones hipotecarias de grandes edificios de apartamentos de alquiler. Durante los tres primeros trimestres del 2009 se iniciaron 475 ejecuciones hipotecarias de viviendas multifamiliares o cooperativas de alquiler en el Distrito de Columbia, según NeighborhoodInfo DC, una asociación de las entidades The Urban Institute y D.C. Local Initiatives Support Corp. Esta cifra sobrepasa el total del 2008, cuando hubo 458.

En el Condado Cook de Chicago, 328 edificios multifamiliares de alquiler estaban en ejecución hipotecaria en el segundo trimestre de este año, en comparación con 185 el año pasado, según un estudio todavía no publicado del Instituto de Estudios de la Vivienda de la Universidad DePaul.

En Los Angeles, las ejecuciones hipotecarias de edificios de cinco o más apartamentos sumaron 78 --para un total de 1,344 unidades-- durante los primeros tres trimestres del 2009, en contraste con 49 edificios y 432 unidades durante el mismo período del año pasado, y 13 edificios y 239 unidades en el mismo período del 2007, según la dirección municipal de viviendas.

En Nueva York, los analistas de la vivienda estiman que el número de apartamentos en peligro de mora debido a hipotecas con plusvalía negativa --en que la deuda es mayor que el valor de la propiedad-- podría aumentar de 50,000 a 100,000.

Y durante los primeros nueve meses de este año, en todo el país, Fannie Mae tuvo 74 propiedades multifamiliares en ejecución hipotecaria en sus libros, en comparación con 25 durante los primeros nueve meses del año pasado.

El mismo patrón se presenta en ciudades más pequeñas. Edificios y complejos de apartamentos están cayendo en ejecución hipotecaria en Lexington, Carolina del Norte, y Des Moines, Iowa. En East Palo Alto, California, un inversionista compró alrededor de 1,800 unidades, cerca de la mitad de las propiedades de alquiler del lugar, no pudo pagar el préstamo y un fin de semana "destruyó todas sus computadoras, cerró las oficinas y se fue'', dijo el alcalde Ruben Abrica.

Un reciente estudio realizado por Richard Parkus, jefe de investigaciones en activos respaldados por hipotecas comerciales de Deutsche Bank, concluyó que el desempeño de los préstamos en edificios multifamiliares se está deteriorando aceleradamente. Entre el 65 y el 75 por ciento de los edificios multifamiliares podrían enfrentar problemas para refinanciar sus hipotecas a las tasas actuales del mercado, dijo Parkus en una entrevista.

Estos problemas podrían empeorar durante un tiempo, dij Parkuso, o resultar en una ola de préstamos en mora.

"Estamos en el frente de esa ola'', dijo Raphael Bostic, secretario adjunto de Desarrollo e Investigación de Política del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano federal. "¿Nos preocupa? Sin lugar a duda''.

Los analistas dicen que especuladores internacionales y firmas privadas de inversión asumieron pagos de hipotecas mayores que sus ingresos por concepto de alquiler en esos edificios. Algunos abrigaban tal vez la esperanza de que podrían expulsar a los inquilinos de alquiler regulado para conseguir otros que pagaran más.

"Era un sueño'', dijo David Jones, presidente y director ejecutivo de Community Service Society, un grupo de defensa de los neoyorquinos de bajos ingresos, quien llama a esto "capital depredador''.

Otros compradores simplemente pueden haber sido demasiado generosos en un mercado que aparentemente estaba en un auge permanente.

"La opinión general era que sería una fiesta sin fin'', dijo Parkus. "Nadie debió haber prestado dinero basándose en esa perspectiva. Es una imbecilidad''.

Pero es posible que otros factores se hayan hecho sentir. El descenso del valor de las propiedades ha dificultado el refinanciamiento. La alta tasa de desempleo ha aumentado el número de apartamentos vacíos y afectado el ingreso de los propietarios.

Pero los analistas concuerdan en que la crisis potencial es diferente de la que afectó a los propietarios de viviendas unifamiliares.

"No fue algo tan imprudente, abusivo o fraudulento como los préstamos para viviendas unifamiliares'', dijo Jack Markowski, presidenta de Community Investment Corporation en Chicago y ex comisionado de vivienda municipal.

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