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Avalancha de propietarios abandona sus hogares

Andrés Duque pensó que había hecho un buen negocio cuando pagó $125,000 por un apartamento en El Pequeño Haití. Pero cuatro años más tarde, apartamentos similares se están vendiendo por $35,000 y menos.

Así las cosas, enfrentado a la perspectiva de quedarse con un apartamento en el que debe más de lo que vale durante los próximos 20 años, Duque, de 33 años, tomó lo que le pareció una decisión racional: entregarle la propiedad al banco.

Dejó de pagar la hipoteca, lo que obligó al banco a intervenirle la propiedad mediante una ejecución hipotecaria.

"Pude pagar todas mis tarjetas de crédito'', afirmó Duque, que todavía vive en el apartamento y espera a que vengan a desahuciarlo. "De cierta manera, es lo que mejor que me ha sucedido porque ahora mis ingresos no van a parar a esta deuda monstruosa''.

El plan de Duque se conoce como mora estratégica, cuando un prestatario abandona un préstamo más costoso que el valor de la propiedad, incluso cuando pueden hacer los pagos. Estos son los beneficios y los riesgos, además de las preocupaciones éticas, de tal decisión.

A medida que el valor de la propiedad se ha desplomado como promedio un 50 por ciento, esas moras estratégicas constituyen ahora una parte importante de las ejecuciones hipotecarias del sur de la Florida. En el cuarto trimestre del año pasado, fueron aproximadamente 28 por ciento de todas las moras hipotecarias en Miami-Dade y Broward, según estudios recientes del buró de crédito Experian y Oliver Wyman, una firma de asesoría internacional con sede en Nueva York.

Eso es un aumento de 8 por ciento en comparación con el mismo trimestre hace dos años. Y en momentos en que el valor de la propiedad baja todavía más, los investigadores están convencidos de que las cifras de moras estratégicas también han subido.

Mientras el estigma social de una ejecución hipotecaria pierde fuerza, los expertos dicen que a los prestamistas abrumados se les hace más fácil tirar la toalla.

"La gente está diciendo: ‘Todo el mundo lo está haciendo y no tengo ningún incentivo en planear mi propia mora' '', declaró Roy Oppenheim, abogado de Weston especializado en bienes raíces y ejecuciones hipotecarias, quien realiza seminarios semanales donde discute estrategias contra la ejecución hipotecaria y otras opciones financieras para los prestamistas en problemas.

El sur de la Florida está inundado de este tipo de mora. En septiembre de este año, los propietarios debían colectivamente la friolera de $62,700 millones más que el valor de sus propiedades, según un análisis de First American CoreLogic, que concluyó que aproximadamente la mitad de todas las hipotecas en Miami-Dade y Broward están en esa situación.

Entre los que compraron vivienda en Broward en el 2006, la plusvalía negativa media era de $75,000 hasta marzo. En Miami-Dade la cifra era $63,000, según la firma de servicios inmobiliarios Zillow.com. La plusvalía negativa es la diferencia entre el saldo de un préstamo y el valor de mercado de la propiedad.

"No culpo a los propietarios [que quieran deshacerse de sus viviendas] cuando saben que enfrentan pérdidas significativas aunque puedan seguir pagando sus hipotecas'', aseguró Andrea Heuson, profesor de Finanzas de la Universidad de Miami. "Todos los días cuando se levanta, recuerda que está pagando por una propiedad y entonces los periódicos le informan que los precios se han desplomado''.

Sin embargo, entregar así una propiedad es un camino lleno de dilemas financieros, jurídicos y éticos. Los prestatarios, el gobierno y el sector del crédito han comenzado a prestar más atención a cómo estas personas piensan y se comportan, en un esfuerzo por convencerlos de que se aprieten el cinturón y sigan pagando.

"Es un problema enorme y en este momento el proceso no lo toma en cuenta'', subrayó Ron Kaniuk, abogado de bancarrotas y ejecuciones hipotecarias de Boca Raton, explicando que se anima a los prestamistas a seguir la tendencia al ofrecer sólo modificaciones de préstamos sólo a los que han caído en mora o están en un riego serio de caer en mora.

De hecho, Duque dijo que rechazó una modificación porque no le reducía el saldo.

"Es realmente un cambio social en la forma en que los deudores piensan y los prestamistas se están demorando en asimilarlo'', declaró Mark King, abogado del bufete miamense Jones Walker que representa a bancos en ejecuciones hipotecarias comerciales. Los dueños de propiedades comerciales también han comenzado a implementar la mora estratégica.

William Hardin, profesor de Bienes Raíces en la Universidad Internacional de la Florida, señaló que la gente tiene la obligación moral de pagar su hipoteca cuando tenga los recursos para hacerlo.

"La gran mayoría sabía lo que estaba haciendo y asumían un riesgo a sabiendas; la realidad es que [la hipoteca] es un contrato. Vivimos en un mundo en que los contratos se respetan. Así es como funciona la economía''.

La alta tasa de moras ya ha provocado aumentos en el costo de los préstamos y normas de emisión de crédito más estrictas para todos los clientes.

Pero seguir la pista a las moras estratégicas es una ciencia poco exacta. Investigadores de Experian identificaron como posibles morosos estratégicos a propietarios que han pasado de estar al día en sus pagos a no pagar nada, pero se mantienen al día en sus otras obligaciones de crédito. A nivel nacional, Experian calculó que 588,000 propietarios se declararon en mora a propósito en el 2008.

Otro factor que alimenta el fenómeno es que antes se consideraba que una vivienda era un lugar para vivir y ahora se considera una inversión en el sentido de su potencial de ganancias si aumenta de valor y se vende.

La frustración con el rescate de los bancos y de Wall Street con fondos del contribuyente también ha impulsado a los propietarios abrumados a caer en mora por la furia y el deseo de responder a los bancos. La decisión de Duque, por ejemplo, se fortaleció cuando vio la película Capitalismo, una historia de amor, de Michael Moore, donde el director presenta el caso de que la crisis inmobiliaria y la depresión se debe a que las corporaciones se aprovecharon del consumidor.

Además de la nueva justificación filosófica para dejar de pagar la hipoteca, Duque afirmó que su decisión fue esencialmente económica "Mi hipoteca me estaba matando, incluso antes que sucediera todo esto. La propiedad me estaba ahogando'', recalcó Duque, que trabaja en el Hotel Mondrian en Miami Beach.

La mayoría de mos morosos estratégicos sopesan si soportar un bajón en la calificación de crédito es más fácil que seguir pagando por una propiedad devaluada durante muchos años.

Los analistas más optimistas calculan que pudieran pasar tres años antes de que los precios comiencen a recuperarse. Otros consideran que los precios bajarán otro 30 por ciento antes de estabilizarse.

Preparado para lo peor, a Duque le ha sorprendido las consecuencias aparentemente mínimas de su decisión hasta el momento. Le bajaron unos miles de dólares el límite en dos tarjetas de crédito, pero no se las cancelaron.

"Fui a BrandsMart y solicité una tarjeta, y me la negaron, así que mi calificación de crédito no debe ser muy buena'', confesó. "Pero eso no me preocupa porque tengo otras''.

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