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¿Comprar o alquilar? Qué hacer en tiempos de crisis

Hace sólo seis meses, en momentos que el precio de la vivienda bajaban significativamente, la decisión de comprar o alquilar era clara para muchos: seguir alquilando.

Pero en esta época, con el comienzo de otro año más de baja de precios, la pregunta de si debe comprar o alquilar casa no tiene una respuesta tan clara. La situación es tentadora, y peligrosa.

Hay muchas oportunidades de comprar por menos de lo que cuesta alquilar, pero no es prudente tomar decisiones sin considerar primero el mercado y el tiempo que uno esté dispuesto a comprometerse.

Estos son algunos factores a tomar en cuenta:

Para comprar:

* El precio medio en el sur de la Florida ha vuelto al nivel del 2003 y algunas propiedades nuevas se venden por menos de lo que cuesta construir una casa similar.

Además, el precio medio de una casa unifamiliar, que ahora es de unos $216,500, ha comenzado a acercarse al nivel de asequibilidad de familias con ingresos medios en Miami-Dade y Broward. Eso podría desatar una demanda acumulada.

* Las tasas de interés están a cotas mínimas sin precedentes. Eso podría ahorrar a los compradores miles de dólares con el tiempo, cuando los intereses suban.

* Hay oportunidades asombrosas debido a las ejecuciones hipotecarias. El exceso de casas y condominios en el mercado también significa que los precios están bajos.

* Se ofrece un nuevo crédito fiscal de $7,500 para los que compren casa hasta el primero de julio. Eso se puede usar para reducir el pago de entrada.

El argumento a favor de esperar:

* Existe el riesgo de que el valor de la vivienda siga bajando, especialmente los apartamentos, según los analistas. La economía también se puede deteriorar y amenazando la seguridad de los empleos, lo que haría imposible asumir la carga de una hipoteca.

* Los alquileres también están bajando.

* Al esperar, los que alquilan pueden evitar el pago de los cargos de condominio que han subido mucho en muchas comunidades debido a la morosidad y las ejecuciones hipotecarias.

* La recuperación de los precios de la vivienda puede demorar años.

* Las restricciones a los préstamos podrían disminuir y las exigencias de pago de entrada.

Still Hunter, vicepresidente de inversiones en la oficina de Marcus & Millichap en Fort Lauderdale, una compañía de servicios de bienes raíces, le atribuye la caída de los precios de los alquileres a un próspero mercado informal de inversionistas y dueños que alquilan, además de personas que alquilan juntas para ahorrar, y la reducción en la cantidad de trabajadores extranjeros, que generalmente alquilan y que se han ido a otras partes por la falta de empleo.

Hunter dijo que las perspectivas de alquiler de su firma para el 2009 muestran el alquiler promedio (de apartamentos de uno a tres dormitorios) a la baja un 2.6 por ciento, a $1,094 en Broward, y de 1.3 por ciento, a $1,109 en Miami-Dade.

"Creo que ahora tiene más sentido alquilar, mientras mientras los alquileres siguen bajando, al igual que el precio de la vivienda. Todavía no hemos tocado fondo'', dijo Hunter.

No obstante, según Hunter, el precio de la vivienda ha bajado tanto que comprar podría resultar positivo.

"Es algo difícil de determinar'', dijo.

Por su parte, Ron Shuffield, presidente de la firma inmobiliaria Esslinger Wooten Maxwell en Coral Gables, dijo que era la primera vez en mucho tiempo que el costo de ser propietario podría ser menor que el de alquilar. Shuffield demostró cómo una persona que compre un apartamento en Toscano, un nuevo edificio cerca del Dadeland Mall, al precio actual de $220,800, podría ahorrar anualmente $775.92 en comparación con alquilar una unidad idéntica por $1,350 al mes. EWM es el agente exclusivo de Toscano.

El análisis se basa en que un comprador reciba un préstamo FHA con una tasa de interés de 4.625 por ciento. Un comprador necesitaría pagar más mensualmente --el pago mensual por el apartamento de 759 pies cuadrados es $1,914.79. Pero después de las deducciones de impuestos por el interés hipotecario y el impuesto a la propiedad, el ahorro anual inclina la balanza a favor de comprar, dijo Shuffield.

En su análisis, el ahorro incluye el aumento anual de la plusvalía de la propiedad mientras se paga la hipoteca. Shuffield mencionó un nuevo incentivo para los que compran su primera vivienda: un crédito fiscal de $7,500 del plan de recuperación aprobado recientemente por el Congreso.

El propietario tiene que pagar el crédito durante 15 años en incrementos de $500 sobre su devolución de impuestos. Eso equivale a un préstamo sin intereses para los que compren antes del primero de julio, o, como lo ve Shuffield, ayuda en su pago de entrada.

Antes que los precios bajen lo suficiente para que un inquilino piense en comprar, lo primero que debe preguntarse es cuánto tiempo viviría en una vivienda comprada, dijo William Hardin, director de programas inmobiliarios de la Universidad Internacional de la Florida.

En condiciones normales de mercado, cuando el valor de la vivienda sube alrededor de 3 por ciento todos los años, los dueños generalmente pierden dinero si venden en menos de dos años debido a que el costo de venta generalmente excede el 6 por ciento en comisiones de venta y otros gastos.

Pero eso en en una situación normal.

Pocos analistas inmobiliarios tienen la suficiente audacia para decir que el precio de la vivienda ha tocado fondo. Sin embargo, Madeleine Romanello, corredora inmobiliaria de Douglas Elliman Florida, dijo que los precios en algunas áreas como Coral Gables y Miami Shores parecen haberse estabilizado a los niveles del 2004.

Aunque el precio toque fondo, eso no significa que volverán a subir, afirmó Alan Ojeda, presidente ejecutivo de Rilea Group, urbanizador de propiedades de alquiler a gran escala con sede en Miami. Eso significa que las posibilidades de ganancias se alejan todavía más en el futuro y que un comprador en esta situación estará atado a su vivienda durante varios años.

Ojeda, quien dijo que todavía trata de llenar One Broadway, un nuevo edificio de apartamentos en la zona de Brickell, asegura que a menos que un inquilino crea que el precio de una vivienda subirá en los próximos tres años, le conviene seguir alquilando.

"Es la misma teoría que cuando decide si compra o arrienda un carro. Lo que uno quiere hacer es usar un auto. Si el precio de la vivienda no sube, ¿no es preferible usarla porque a los tres años habría gastado más dinero en impuestos a la propiedad y en la hipoteca? ¿Cuál sería su ganancia?", preguntó Ojeda.

De un modo u otro, hay señales de que la hemorragia del mercado inmobiliario está comenzando a restañarse. Las ventas subieron significativamente en diciembre, según las cifras más recientes de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de la Florida, y eso hizo mella, aunque pequeña, en el número de viviendas a la venta.

Hardin dijo que era difícil imaginar que el valor pueda seguir bajando al mismo ritmo. Es probable que los precios sigan bajando, pero a un ritmo menor, opinó.

A menos que los inquilinos crean a pies juntillas que los precios volverán a subir durante los próximos años, será mejor que no compren, dijo Hardin. Excepto en los últimos siete años, la compra de bienes inmobiliarios siempre se ha visto como una inversión a largo plazo, dijo Hardin, de modo de que comprar hoy y vender en 10 años podría ser lucrativo.

De cualquier manera, hay poco que perder en demorar la decisión.

Romanello admitió que habría poca diferencia entre comprar ahora o más adelante. Afirmó que entre los clientes que han decidido esperar lo peor que ha pasado es que perdieron varias excelentes oportunidades.

"No creo que exista ninguna urgencia en comprar porque dudo mucho que en seis meses los precios hayan subido 10 por ciento'', dijo Romanello.

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