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Los precios de las casas vuelven a ser accesibles

Es una residencia espaciosa de 2,500 pies cuadrados y fachada de piedra y ladrillo, cuatro habitaciones, patio con muro y un apartamento separado en la parte trasera.

Hace tres años, alguien pagó $240,000 por ella. Pero dentro de unos 45 días, Carline Jeudy, madre soltera de cuatro hijos y que hasta ahora alquilaba la casa, espera cerrar la compra de la vivienda de Opa-locka, que estaba en ejecución hipotecaria, por sólo $90,000.

Para muchos habitantes del sur de la Florida hay una tendencia al alza en lo que fuera un descenso brutal en el precio de las viviendas, con una ola de ejecuciones hipotecarias, bancarrotas personales y propagación de los problemas económicos.

Súbitamente, la vivienda se hace asequible para los que tienen un ingreso promedio, sin altas tasas de interés, hipotecas de alto riesgo o la necesidad de manipular las cifras para cumplir los requisitos,

"Nunca pensé que llegaría a ser propietario por el dinero que estoy ganando'', dijo Jeudy, 33, empleada del restaurante del Hyatt Regency en el centro de Miami, que gana $22,000 al año. "Nunca pensé que yo sola podría hacer frente al pago''.

Las viviendas baratas en ejecución hipotecaria y la fuerte depresión del mercado inmobiliario han hecho bajar los precios hasta 43 por ciento desde que llegaron a su cota máxima en el 2006 y el 2007. Por primera vez en mucho tiempo, miles de viviendas se venden por menos de $150,000 --e incluso menos de $100,000-- lo que las acerca al rango de posibilidades de policías, maestros y otros en esta zona.

Cuando el mercado estaba en su punto más elevado, las casas con precios asequibles eran tan escasas que las compañías tenían dificultades para contratar personal que viviera fuera de la región.

Ahora que las posibilidades son mayores, los obstáculos a los préstamos son desalentadores, pues incluso suelen incluir la exigencia de un pago inicial del 20 por ciento y un historial de crédito excelente. Los compradores también temen que los precios de las viviendas sigan bajando y les preocupa perder el empleo en momentos que la recesión se profundiza.

"Necesito unas cuantas semanas más para llegar al 20 por ciento'', dijo Thomas Krusin, agente de flete marítimo que trabaja en una compañía internacional de transporte. Krusin, de 30 años, ha recorrido Surfside en bicicleta para admirar las casas que hace dos años se vendían al doble de lo que espera pagar por ellas, unos $350,000. Y está tan cerca de la playa que puede llegar caminando al mar.

"Estoy buscando porque los precios están bajando y las tasas de interés son muy bajas, una excelente combinación'', dijo.

Para los compradores de casas con ahorros y medios más modestos, los préstamos FHA están llenando la brecha del financiamiento con pagos iniciales de sólo el 3.5 por ciento y normas de crédito más benévolas.

A Jeudy le aprobaron un préstamo FHA a 30 años y 6 por ciento de interés y dijo que tiene planes de emplear su reembolso de impuestos para el pago inicial. Jeudy considera que el pago mensual, que incluye impuestos y seguro, sea de $880, es decir, $130 más de lo que paga por el alquiler de un apartamento en una zona cercana a áreas de delincuencia, dijo Jeudy, quien agrega que cumple los requisitos para un crédito fiscal de $7,500 que se concede a quienes compran una vivienda por primera vez.

Para los que no necesitan préstamo y pueden pagar en efectivo, hay una especie de fiebre de casas en Miami-Dade en la categoría de menos de $100,000, según la agente inmobiliaria Dee Castillo, de Miami. Según Castillo, "hay un grupo de inversionistas que recorren la ciudad con los bolsillos llenos de dinero''.

Eduardo Fernández, propietario de un pequeño negocio en La Pequeña Habana, se refiere orgullosamente a la casa de cuatro habitaciones de Florida City que tiene contratada por $47,500 en efectivo. Necesita algunos trabajos que costarán unos $20,000. Las viviendas dañadas por lo general son un subproducto de las ejecuciones hipotecarias.

"Creo que es la única oportunidad en los próximos 30 años'', dijo Fernández.

"No habrá otra''. Añadió que estaba tratando de comprar otra propiedad en la zona. Fernández aspira a alquilar las casas y venderlas más adelante cuando los precios vuelvan a subir.

Las estadísticas más recientes de las Asociación de Agentes Inmobiliarios refleja el renovado interés de los compradores. Aunque todavía hay una gran cantidad de viviendas por vender, las ventas en Miami-Dade y Broward aumentaron 51 por ciento combinado en el segmento de viviendas unifamiliares y 37 por ciento los apartamentos en el último trimestre, en comparación con el 2007. Estas cifras reflejan que los precios de las viviendas han descendido a niveles asequibles.

Históricamente, cuando las condiciones del mercado eran normales, el precio de las propiedades tenía una proporción de aproximadamente 3 y 3.5 veces el ingreso familiar promedio en una región dada. En el sur de Florida la proporción era mayor: entre 3.5 y 4 veces el ingreso promedio.

Cuando el auge inmobiliario alcanzó su punto más alto, el promedio se disparó: los precios subieron tanto que llegaron a más de nueve veces el ingreso promedio en Miami-Dade y unas ocho veces en Broward.

Los que ya tenían vivienda y compraron antes de la subida se sentían ricos. Pero los demás se sintieron excluidos.

"Sabemos que cuando se llega a una proporción de nueve los precios son insostenibles'', dijo William Hardin, director de Programas Inmobiliarios de la Universidad Internacional de la Florida.

Sin embargo, a fines de diciembre el promedio combinado del precio de venta de las viviendas unifamiliares y apartamentos bajaron a $190,000 en Miami Dade y $150,000 en Broward, según Ron Sheffield, agente inmobiliario y presidente de Esslinger Wooten Maxwell en Coral Gables.

Las cifras de la Oficina del Censo sobre el ingreso medio del año pasado no se han publicado todavía, pero Bruce Nissen, director del Research Institute on Social and Economic Policy en la Universidad Internacional de la Florida, estimó que se redujo a $43,432 en Miami-Dade y $52,407 en Broward.

Cuando se sacan cuentas resulta que la proporción de ingresos-costo de la vivienda se redujo a 4.4 en Miami-Dade y al 2.9 en Broward.

¿Qué tipo de vivienda se puede conseguir por menos de $150,000?

Sheffield dijo que 64 por ciento de las 20,500 casas y apartamentos a la venta en ese nivel de precio el año pasado tenían dos o más habitaciones, pero muchas no estaban en buen estado.

"Yo tenía un 2-1 en el este de Hollywood, en Funston Street, algo dañado, que estaba en los $120,000'', dijo Charles Schneider, agente inmobiliario de Fort Lauderdale.

Pero las casas dañadas por lo general no reciben financiamiento del FHA, lo que significa que los compradores tendrán que aportar un pago inicial mayor.

Otra advertencia a los nuevos compradores: la mayoría de los analistas coincide en que los precios seguirán bajando mientras la economía se debilite y las ejecuciones hipotecarias no dejarán de aumentar.

A finales de enero el número de casas a la venta disminuyó 4.6 por ciento, lo que es un buen síntoma, dijo Sheffield, pero todavía quedaban 70,495 propiedades a la venta en ambos condados, un inventario enorme, lo que indica que es probable que los precios sigan bajando.

Los compradores también deben ser cautelosos a la hora de adquirir en los nuevos edificios de apartamentos, dijo Lucas Lechuga, de Keller Williams Realty.

"Resulta muy difícil conseguir financiamiento en esos edificios y esa es la razón por la que los precios seguirán bajando'', dijo Lechuga.

"Sin embargo, si uno dispone de efectivo, básicamente puede decidir cuánto quiere pagar''.

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