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Crece la venta de casas en el sur de la Florida

El desplome del valor de las viviendas siguió impulsando las ventas en octubre, cuando más personas salieron a comprar propiedades a precios no vistos en cuatro años. Pero el mercado inmobiliario del sur de la Florida sigue abrumado por una enorme cantidad de propiedades a la venta.

El precio de las casas unifamiliares bajó 30 por ciento en Miami-Dade y 29 por ciento en Broward en comparación con octubre del año pasado, según cifras dadas a conocer el lunes por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de la Florida. De manera similar, el precio de los condominios bajó 26 por ciento en Miami-Dade y 28 por ciento en Broward en comparación con el mismo período del año anterior.

Por tercer mes seguido, la baja de precios significa que las ventas aumentan. La venta de casas unifamiliares aumentó 23 por ciento en Miami-Dade y 46 por ciento en Broward. La venta de apartamentos aumentó 30 por ciento en Broward y 1 por ciento en Miami-Dade.

La actividad de compras redujo en 8 por ciento el exceso de oferta de casas unifamiliares y apartamentos a la venta en Broward en comparación con el mismo período del año anterior. En Miami-Dade el crecimiento del enorme inventario se redujo significativamente a sólo 1 por ciento.

Pero la región todavía tiene un sinfín de viviendas a la venta. Al ritmo de ventas actual, la venta de una casa en Miami-Dade podría demorar hasta 30 meses y 42 meses en el caso de los apartamentos. Broward tiene un inventario de casas unifamiliares suficiente para 20 meses y de 29 meses en el caso de los apartamentos.

En un mercado saludable, con un mejor equilibrio entre compradores y vendedores, el inventario de viviendas a la venta por lo general es suficiente para entre 6 meses y un año.

Aunque los precios están bajando, la escasez de crédito sigue afectando a los compradores en potencia.

"Estoy viendo el comienzo de la negociación de muchos contratos, particularmente en el downtown'' dijo Frank J. Marrero, abogado de Kendall, que ha recibido más llamadas de personas que le piden que les revise sus contratos de venta. "El problema sigue siendo el crédito. Los bancos no están prestando''.

Marrero dijo que algunos clientes tienen que aceptar hipotecas más pequeñas, que les exigen dar un pago inicial mayor, y algunas veces hasta tienen que sacar dinero de sus cuentas de retiro 401(k).

"Los precios están bajando, así que a los bancos les preocupa [la relación préstamos-valor de la propiedad]'', dijo.

Desde que comenzó la crisis inmobiliaria, muchos analistas han dicho que la recuperación del mercado requiere una baja tal de los precios que atraiga a compradores, lo que a final de cuentas reduce el inventario de viviendas.

Richard Barkett, director de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran Fort Lauderdale, dice que el mercado está en "un proceso de sanación''.

Pero dado el tamaño del inventario, la interrogante sigue siendo hasta dónde tienen que bajar los precios.

El precio medio de las casas unifamiliares en Miami-Dade en octubre fue de $246,800 y de $252,500 en Broward. Ese es el nivel de precios del 2004. En el caso de los apartamentos, el precio medio en Miami-Dade fue de $197,400 y en Broward $115,200 en octubre, el tercer mes consecutivo en que el precio de las casas unifamilaires bajó en Miami-Dade y el cuarto mes consecutivo en Broward.

También es la primera vez desde enero del 2006, cuando la asociación de agentes inmobiliarios estatal comenzó a compilar las ventas de apartamentos, que el precio medio en Miami baja de los $200,000.

La baja de precios se debe a que los vendedores finalmente han decidido pedir menos por sus propiedades, los bancos están dispuestos a vender con pérdidas y las propiedades ejecutadas se reincorporan al mercado a precios con descuento.

"El 29 por ciento de todas las propiedades a la venta son ventas con descuento o ejecuciones hipotecarias'', dijo Ronald Shuffield, presidente de Esslinger Wooten Maxwell, que opera en Miami-Dade y Broward. "La gente está comenzado a ver precios que nunca más existirán. No cabe duda que no podemos volver ofrecer unidades por los precios en que las estamos vendiendo''.

El mayor segmento de viviendas por vender son las de menos de $300,000. Durante los años de auge era muy difícil encontrar una casa por debajo de esa cifra, pero en esta situación económica es el precio dominante. En la actualidad, 63 de todas las viviendas a la venta tienen un precio menor de $300,000.

"En abril del 2005, cuando el mercado comenzó a trastabillar, había 616 casas unifamiliares de menos de $300,000 a la venta en Miami-Dade'', dijo Shuffield. "Hoy hay 8,180''.

Esos precios finalmente comienzan a atraer compradores al mercado.

"El mercado está en una transición [hacia más estabilidad] en el sentido de que los precios se vuelven más atractivos y asequibles para cierto segmento de compradores'', dijo Barkett. "El centro de esa recuperación son las ejecuciones hipotecarias y las ventas con descuento, que han generado mucho interés'', agregó Barkett.

La redactora Martha Brannigan, de The Miami Herald, contribuyó a este reportaje.

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