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Crisis de la vivienda puede agravarse

Si usted cree que la crisis de la vivienda no puede empeorar, Martin Feldstein piensa que tanto el precio de la vivienda como la economía en su conjunto pueden empeorar, y probablemente mucho.

El profesor de la Universidad de Harvard y ex jefe de los asesores económicos del presidente Ronald Reagan no es parte de los habituales profetas del desastre. Desde hace 20 años encabeza la Oficina Nacional de Investigación Económica, que oficialmente determina cuándo empiezan y terminan las recesiones en Estados Unidos.

Así que cuando habló el lunes por la noche en la cena anual del Club Nacional de Economistas, una reunión de especialistas, los sombríos cálculos de Feldstein llamaron la atención.

"En Estados Unidos hay 12 millones de casas con préstamos hipotecarios que superan el valor de la propiedad: una de cada cuatro hipotecas. El total en términos de dinero es de aproximadamente $2 billones'', indicó Feldstein. "Si se observa la proporción media de préstamo-valor en ese grupo de hipotecas --las que tienen una plusvalía negativa-- es de 120 por ciento''.

Eso significa que alrededor del 25 por ciento de las hipotecas en Estados Unidos es mayor que el valor de la propiedad. En el caso de la mitad de las casas con préstamos hipotecarios mayores que su valor, los propietarios pagan una hipoteca 20 por ciento superior al valor de la vivienda.

Eso es malo, y la situación probablemente empeorará.

Un informe reciente de First American Core Logic, una firma de información del sector inmobiliario de California, calculó que al 30 de septiembre, 7.5 millones de hipotecas, 18 por ciento de todas las propiedades hipotecadas, tenían una plusvalía negativa. El grupo piensa que otras 2.1 millones de hipotecas están a un 5 por ciento de caer en plusvalía negativa.

En conjunto, estas dos categorías representan 23 por ciento de todas las propiedades hipotecadas. Nevada encabeza la nación con 48 por ciento de viviendas con plusvalía negativa. La Florida y Arizona tenían cada una 29 por ciento de casas con hipotecas mayores que su valor, mientras que 27 por ciento de las hipotecas en California estaba en las mismas condiciones, dijo el grupo.

Si el precio de la vivienda cae otro 10 o 15 por ciento, según el índice Case/Shiller, entonces cuatro de cada 10 hipotecas podría tener plusvalía negativa, declaró Feldstein.

"A esos niveles, es difícil ver cuántas personas estarán dispuestas a seguir pagando sus hipotecas'', declaróFeldstein.

Para muchos propietarios las implicaciones son abrumadoras. Antes del auge inmobiliario del 2000 al 2006, el valor de las propiedades aumentaba a una tasa anual de 2.3 por ciento, ajustado según la inflación.

Eso significa que los propietarios que deben 35 por ciento más que el valor de sus viviendas necesitarían, según los promedios históricos, unos 15 años para no ganar ni perder en la inversión de su casa. No van a acumular plusvalía. Sería un enorme incentivo para que millones de propietarios le devuelvan la vivienda al banco y busquen otra más barata.

No todos los expertos concuerdan con el sombrío cálculo de Feldstein.

"Es con mucho la cifra más negativa que haya oído'', dijo Rick Sharga, primer vicepresidente de Realtytrac, empresa de California que publica información sobre los embargos hipotecarios.

Pronósticos más conservadores, aunque aun muy negativos, apuntan a un descenso menor en el precio de las casas, de entre 5 y 7 por ciento, indicó.

Jay Brinkmann, jefe de economistas de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) en Washington, añadió: "Si usted generaliza demasiado las cifras, eso lleva a ciertas conclusiones incorrectas''.

El Indice Case/Shiller se basa en las ventas concretas de casas y no refleja la estabilidad de barrios más viejos y establecidos, dijo Brinkmann. La tasa nacional de casas vacantes y a la venta construidas antes del 2000 es de sólo 2 por ciento. Los problemas de mora y embargos hipotecarios están concentrados en un puñado de estados como California, Florida, Arizona y Nevada, que construyeron demasiadas viviendas y tenían normas poco estrictas en los préstamos.

"Esos estados tienen alrededor del 25 por ciento de las hipotecas y 50 por ciento de los embargos'' en la última encuesta de la Asociación, dijo Brinkmann. A nivel nacional, 6.4 por ciento de todas las hipotecas estaban en mora en junio, pero el número de moras y ejecuciones rompe récords todos los trimestres, señaló la encuesta más reciente de la MBA.

El cálculo de Brinkmann es que entre seis y ocho millones de hipotecas exceden el valor de la propiedad, una cifra aún muy alta. Brinkman no considera que la situación nacional mejore a corto plazo y el cuándo ocurrirá eso lo resume en una pregunta: ‘‘¿Cuando va a desaparecer la influencia de esas reducciones masivas de precio en California y la Florida''.

El pronóstico de Realtytrac no es mucho más optimista.

"En términos de posibilidades del mercado inmobiliario, la mejor variante es que probablemente toquemos fondo entre mediados de año y fines del 2009'', dijo Sharga. "Y la única razón por la que pudiera suceder tan rápido es la velocidad y gravedad de la crisis del mercado inmobiliario''.

Mucho tendría que salir bien para que ese escenario se hiciera realidad. El gobierno y el sector inmobiliario tendrían que acelerar sus medidas para condonar o cubrir la diferencia entre el valor de la hipoteca y el valor de la vivienda.

A fines del primer trimestre del 2009 se dará el último grupo de hipotecas de alto riesgo cuyos intereses aumentarán.

En un pequeño y poco común alivio para un segmento del mercado de la vivienda, las tasas de interés que determinan los pagos mensuales de algunas hipotecas de tasa ajustable están bajando.

Sin embargo, Sharga dijo que el próximo problema está en los $60,000 millones en hipotecas de tasa ajustable que caen entre los préstamosnormales y los de alto riesgo. Millones de estos préstamos deben cambiar el próximo año a tasas de interés más altas. Eso pudiera aumentar los pagos mensuales en $1,000 o más si los préstamos no se modifican o refinancian.

Todo esto sucede en medio de una recesión que se profundiza, con la mayor pérdida de empleos y reducción del gasto de los consumidores en varias décadas. El Departamento del Trabajo reportó el jueves que las solicitudes semanales de compensación por desempleo aumentaron a 542,000 en la semana del 9 de noviembre, su punto más alto en 16 años. Esto sugiere una recesión que se profundiza rápidamente.

La Casa Blanca reconoció el jueves por primera vez que apoya los esfuerzos en el Congreso para prorrogar los beneficios por desempleo a millones de personas que no encuentran trabajo.

El gasto del consumidor es aproximadamente las dos terceras partes de la actividad económica de Estados Unidos y a medida que el desempleo aumenta y los consumidores no gastan, hay más desempleo, más hipotecas en mora y más embargos hipotecarios.

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